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老盘别墅存量缩水70

时间:2019-08-16 19:05:29 来源:互联网 阅读:0次

  如果按照容积率“1”去计算,老盘后期存量土地本可供应882万平方米别墅,这相当于2万余栋450平方米的别墅产品,甚至够北京10年的供应和消化。但“90/70”政策和容积率在1.2以下的用地政策,导致未来真正的别墅供应面积不会超过 0%。

  ■本刊 张满征/文

  再过两个月,位于京北昌平别墅区的顺驰林溪项目就要推出第三期产品了。不过在项目正式开盘前,其销售负责人温立伟还有另一项重要的工作要做:作为路劲地产北京区营销总监,寻找新的别墅用地已经成了他的副业。

  “但是太难了!”对于别墅用地,温立伟并没有像多数开发商一样闪烁其词,而是直言不讳地告诉:“现在想通过别墅用地审批基本不可能,我们要开发新的别墅项目就必须与别人合作。”

  温立伟的话不难理解:即将推出的顺驰林溪三期与前两期相比,房源少了一半多,仅有100余套,而这已经是路劲地产手中的一块别墅用地,预计半年左右就将消化完毕。随着用地的紧缺,还想继续开发别墅的路劲地产不得不另辟蹊径,从别的开发商手中购买土地。

  经过长时间的努力事情总算有了些眉目,目前路劲地产已经在昌平小汤山和海淀区寻得两块容积率在0.5左右的准建土地,并开始商谈合作事宜。虽然两块土地只有大约14万平方米,但温立伟还是选择谨慎对待:“我不能透露更多细节,因为事情还没有终成型。”

  尽管北京现有的别墅项目还有大量土地尚未开发,但真正获准建设别墅的地块却是凤毛麟角。

  老盘别墅供应量缩水

  据《新地标》不完全统计,目前在售的别墅项目至少有882万平方米土地剩余。这是参考北京市5大别墅区域在售项目占地面积和开发进度统计的结果。

  在《新地标》统计的70余个在售项目中,有20个项目用地尚未开发完毕。其中中央及潮白河别墅区项目6个,未开发土地面积 57.1万平方米;亚奥及昌平别墅区项目5个,未开发土地面积262.5万平方米;西山别墅区项目6个,未开发土地面积160.8万平方米;东部泛CBD别墅区项目2个,未开发土地面积89.6万平方米;城南及亦庄别墅区项目1个,未开发土地面积12万平方米。

  相比于2007年北京市场86万平方米的供应,882万平方米的土地面积似乎并不少,但细看之下不难发现:这根本无法解决别墅用地即将“消失殆尽”的事实。

  如果按照容积率为1去计算,这些存量土地能够提供882万平方米建筑面积。这样的体量相当于2万余栋450平方米的别墅产品,甚至够北京10年的供应和消化。

  这仅仅是理想化的计算。2006年6月1日,国土资源部发布紧急通知,一律停止别墅供地和办理相关用地手续,进行全面清理。与此同时,“90/70”政策对大户型住宅进行严格限制。两项政策出台后,容积率在1.2以下的用地基本无法通过审批,而要满足“90/70”政策,新项目内别墅面积不可能超过 0%。

  究竟未来北京还会有多少别墅供应,似乎目前还没有人能说得清。“政策使别墅和大户型住宅受到严格限制,修建别墅类产品就显得十分困难。”伟业控股公司副总经理张剑如是说道。

  “目前所谓的别墅用地未来能有20%用来盖别墅就相当不错了。”一位熟悉北京土地储备的人士这样告诉。在他看来,除非几年后政策松动,否则别墅产品就不会有多大的发展空间。那些在政策出台之前完成土地审批的项目应当庆幸,而剩下的土地就要面临尴尬的处境了。

  在售项目后续供应乏力

  北京原本将拥有超级别墅大盘的。

  在《新地标》统计的21个项目中,潮白河别墅区的格拉斯小镇以211.6万平方米的待开发面积名列各项目之首。巨大的地块本应使格拉斯小镇在别墅市场大有作为,但如今政策的限制却让其宏伟计划搁浅。

  “格拉斯小镇1期还有少许尾房,现在我们处于一个空档期。”北京海港房地产开发有限公司副总经理彭艳轻描淡写地告诉:“后面的土地正在等待审批,仅此而已。”作为鲁能集团的下属企业,海港地产直接负责优山美地和格拉斯小镇两个别墅项目,但对于项目的后续开发,彭艳却不愿多谈。

  一年以前,格拉斯小镇就已名声在外,该项目占地面积224万平方米,开发商计划在5~6年内建造60万平方米的别墅产品,以600~800平方米独栋为主。这样的规模,算得上北京首屈一指的别墅大盘。

  2007年4月,格拉斯小镇推出84栋总面积为4.6万平方米的独栋产品,仅1期占地面积就达15.7万平方米,容积率接近0. 。但如今这84套别墅已基本销售完毕,后续的产品却迟迟不见踪影。

  “2期产品也是以独栋为主,容积率和1期相当,并且是通过审批的。但 期以后就都被卡住了。”一位熟悉该项目内情的人士这样告诉:格拉斯小镇计划分8期开发,而前三期的规划设计早在2006年6月限地政策出台之前就已经实施了,全部以独栋为主。“当时优山美地销售火爆,开发商信心十足,但如今正在等待审批的 期恐怕要修改设计了。”

  无论 期是否会被修改为类别墅产品,显然海港地产并不急于领取2期的销售许可证,因此彭艳口中的“空档期”还将持续下去。而对于项目的开发进展,彭艳只是简短地回答:“批什么样的土地由政府部门说了算,我们说了没用。”

  像格拉斯小镇一样,别墅开发商无法寄希望于“储备”土地去支撑后续的开发,更改项目规划设计以适应限制政策成了他们的出路。“据我们掌握的情况,现在有60余个项目在等待审批,是将别墅与公寓住宅结合。”中广信地产服务机构副总经理韩昆这样告诉。

  在未来5大别墅区900余万平方米的存量土地多数将成为“类别墅”的乐土,真正意义上的别墅产品将成为比例很少的稀缺品。正是由于这样的原因,眼下的纯别墅项目正在进行也是值得期待的努力。

  限地成就“少数派”

  “现在整个区域只有我们一个独栋项目在售,而且很可能也是一个了,无论自住还是投资机会都很难得。”2008年4月的一天,以购房者的身份致电朝阳区暖山(康城三期)项目,其销售人员介绍产品时说出如下开场白。

  而在2007年10月的一次采访中,当时暖山销售员还更多地宣传项目的区位和环境优势,如今“稀缺”已经成为暖山的卖点:细数泛CBD和通州别墅区,仅有这一个在售的独栋项目。在别墅供应吃紧的背景下,暖山似乎成了的受益者。

  “我们将于6月左右推出第二组团,届时售价可能提高到 5000元/平方米。”暖山销售负责人向透露了未来的销售计划。

  从2001年开始,康城项目推出别墅,但从1期到2期香草天空,其定位一直是“经济型”的联排和叠拼产品,每平方米售价大都在1万元以下。

  2007年2月,康城推出 期独栋别墅暖山,均价在15000元/平方米左右。虽然当年别墅市场格外红火,暖山售价却并未大幅提高。根据北京市房地产交易管理上显示:截止到2008年4月26日,暖山已签约40套别墅,其成交均价为1870 元/平方米。

  然而进入2008年,泛CBD别墅区即便是联排项目已经屈指可数,未来也仅有东山墅和尚东庭两个项目拥有90万平方米土地储备,独栋别墅供应将十分有限。

  除了直指更高的成交额,放缓销售节奏已经成了开发商的另一大心态。多个在售的纯别墅项目开发商都表示:并不急于推出后续产品。“也许会在5、6月份,也许会在奥运会后。”中央别墅区某知名项目开发商这样表述自己的放量计划。

  过去的4个月是北京别墅传统淡季,再加上股市的“腰斩”惨剧,让百万级别墅的买家明显减小,中小户型的市场一下变得乏人问津。该开发商就表示:要是放在以往,双重的打击足够使市场低迷一阵。不过如今他却可以气定神闲地度过眼下的淡季,静待热销期的到来,去实现更高的销售目标。

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